观点网陆家嘴亮眼业绩上空依旧盘旋着增收如何增利的暗影。
“2024年，是公司发展进程中极具挑战之年。”2024年内，扎根上海的陆家嘴实现归母净利润15.08亿元，同比增长5.31%；营业收入146.51亿元，同比增长33.12%，其中房地产业务收入占比最高，达到133.12亿元，金融业务收入13.39亿元。
与此同时，陆家嘴2024年度房地产业务成本76.67亿元，金融业务成本及管理费用5.33亿元，项目开发投资支出48.51亿元。
但值得注意的是，在年报不曾重点提及的角落，这家企业营业利润的从2023年29.56亿元回落至25.42亿元，在合并利润表中，营业利润这一项数据则由盈转亏达到-12.5亿元，利润总额则同步转亏，为-12.72亿元。
观点新媒体还注意到，2024年陆家嘴经营活动产生的现金流量净额也从2023年113亿元降至12.15亿元，同比降幅达到88%。
净利润变动之因
从归母净利数据来看，陆家嘴摆脱了2024年上半年净利润数据下降的暗影，2024年内归母净利润得以实现同比超5%的增长。这一部分可以归功于陆家嘴旗下部分公司对归母净利润影响超过10%。例如佳章置业，由于本年度结转前滩东方悦澜项目，其净利润同比增加189%。
说起前滩东方悦澜项目，业内多会想起2022年10月项目首开时推出481套房源并于当日上午11点左右售罄的消息。据观点新媒体了解，彼时项目认购率达到307%。
两年后，这宗项目迎来结转时刻，据陆家嘴于年报中披露数据，目前项目已售面积5.12万平方米，现阶段结转面积3.69万平方米，结转收入金额约合40.26亿元，目前该项目仍然还有1.43万平方米面积待结转。
事实上，前滩东方悦澜已是陆家嘴2024年结转收入金额中最高的项目，该项目之外，富汇大厦B栋及C栋办公项目的已售面积也达到4.5万平方米，结转收入金额24.76亿元。
据报告期内，陆家嘴共计实现销售金额95.51亿元，销售面积15.77万平方米，实现结转收入金额67.02亿元，结转面积8.58万平方米，报告期末待结转面积26.29万平方平方米。
这在一定程度上也显示了陆家嘴经营活动产生的现金流量净额下降的主要原因：销售回款减少。
“本年度住宅销售回款流入较上年度减少，除上年度开盘项目世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇和川沙锦绣云澜住宅的续销流入外，新开盘项目有陆家嘴太古源源邸（第一批）和世纪臻邸，推盘面积少。”在归纳部分住宅项目销售后，陆家嘴还表示，现金流量净额下滑还要归结于子公司戎邑置业支付了梅园社区2E8-17地块土地款。
目前在上海浦东新区梅园社区地块的吸储上，陆家嘴所需支付的购地费用已超过34亿元。据规划显示，未来地块将建设200米的商办大楼，以及配套180-220平方米的大户型房源，2025年将完成入市推盘。
另外值得注意的是，除结转住宅项目外，陆家嘴参股公司陆家嘴国泰人寿经营利润大幅增加，其归母净利润同比增加81%。“陆家嘴国泰人寿将坚持价值型规模发展，提升各渠道人均效能，同时以合规和风控为保障，更好适应内外部环境，持续优化偿付能力及期限结构匹配，逐步调整产品策略转型。”
观点新媒体查阅资料得知，年内陆家嘴国泰人寿收入71.01亿元，净利润约1.24亿元；收益率达到5.32%，综合投资收益率则达到13.46%。
业务转型三重赛道
近年以来，陆家嘴已经通过业务转型巩固最终锚定了“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三重业务线，而2024年度利润来源也主要由租赁、房地产销售、金融业务及物业服务、酒店及投资收益组成。
在这其中，长期持有物业出租毛利率较高达69%；房地产（含投资性房地产）销售毛利率为39%；金融业务利润率60%；物业服务毛利率13%；酒店业毛利率28%；另有其他业务毛利率达到73%。
数据来源：观点指数、企业公告
观点新媒体查阅年报数据，2024年陆家嘴的物业出租业务收入较2023年有所回调，合并报表范围内长期在营物业租赁现金流入合计41.73亿元，而2023年这一数据为44.62亿元，此外，2024年度租赁现金流入31.53亿元，也比2023年度下降3.5亿元，同比下降10%。
目前，陆家嘴持有在营甲级写字楼共30幢，总建筑面积236万平方米。截至2024年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为80%，较2023年下降3个百分点；平均租金7.75元/平方米/天，较2023年有下降0.22元；天津成熟甲级写字楼的平均出租率为59%，同比下降3个百分点，平均租金3.45元/平方米/天，与2023年持平。
写字楼之外，陆家嘴旗下还包括上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼园区项目。截至2024年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积33万平方米，出租率87%，也较2023年下降3个百分点，平均租金5.17元/平方米/天，较2023年同期限单价下调近1元。
商业物业方面，2024年度租赁现金流入4.31亿元，与2023年度基本持平。商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885等项目。于2024年12月，陆家嘴才完成川沙九六广场新项目开业；而酒店物业营业收入略高于商业物业，约合5.16亿元，比2023年度增加0.44亿元，同比增长9.3%。
观点新媒体注意到，陆家嘴还同步披露了合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计13.12亿元，这包括了其持股50%的前绣实业、新国博、富都世界的租赁。
前绣实业为前滩太古里的运营主体，2024年度租赁收入4.57亿元，较2023年度增加0.06亿元，同比增长1.3%；新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2024年度租赁收入7.70亿元，较2023年度增加0.80亿元，同比增长11.6%。
“合并报表范围外，物业管理及服务性收入主要来源于前绣实业和新国博、富都世界。”物业租金收入上涨同步带动陆家嘴物业管理业务收入数据，2024年内，前绣实业物业管理收入1.28亿元，同比增长10.3%；新国博服务性收入4.28亿元，同比增长21.6%；富都世界物业管理收入较少，为0.22亿元，同比下降43.6%。
相比于部分波动的营收数据，陆家嘴对于债务把控比较到位，2024年末有息负债余额706.46亿元，占2024年末公司总资产的44%，较2023年末有息负债余额减少27.4亿元。
“2024年末余额按贷款品种可分为银行贷款398.02亿元、债券（含资产证券化）296.57亿元、接受控股股东及其控股子公司贷款9.37亿元、其他关联方借款1亿元、金融持牌机构收益凭证1.50亿元。”
不过，于年报中陆家嘴并没有详细列明银行贷款的主要构成，据观点新媒体翻阅数据得知，2024年以来陆家嘴的银行借款期限结构发生变化，其中短期借款由2023年的139.3亿元上涨42%达到198.14亿元；与此同时，一年到期的非流动负债从19.48亿元降至17.97亿元，其他应付款从169.43亿元降至64.02亿元，成为减缓陆家嘴流动负债压力的主力军。
山坳上的地产 | 跨越地产分水岭高处的山坳。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
