三套房是指 在银行或房产局登记中，个人或家庭已经拥有两套或更多房产的情况。具体认定标准如下：
以家庭为单位：
三套房的认定是以家庭为单位进行的，包括本人、配偶及未成年子女。如果家庭已经拥有两套房产，那么再次购买房产时，该家庭将被视为拥有三套房。
认房又认贷：
三套房的认定不仅看个人名下的房产数量，还看贷款记录。即使个人名下没有房产，但如果有两次贷款记录（无论是商业贷款还是公积金贷款），再申请购房贷款时也会被视为三套房。
已还清贷款房产：
如果个人名下有两套商业贷款记录，且都已还清并出售，虽然能提供两套住房出售证明，个人名下无房产，但再贷款时仍被视为三套房。
公积金贷款与商业贷款：
个人名下有一套商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，借款人想要用公积金贷款购买另外一套房产，按照公积金新政规定视为三套房。
婚前房产：
夫妻双方婚前各自购买的房产，即使没有贷款记录，也会因央行征信系统中的记录而被视为三套房。
外地房产：
个人在外地拥有房产但无贷款记录的情况，在某些情况下可能不会被查出，但银行在发放购房贷款时仍会要求提供相关承诺书，一旦发现不符，可能会影响贷款申请。
假离婚真买房：
通过假离婚来规避三套房认定标准的行为，在法律上存在风险，且银行在审核时会尽量识别此类行为。
综上所述，三套房的认定标准综合考虑了个人及家庭的房产和贷款记录，非常严格。建议购房者在购房前仔细了解相关政策和银行的具体要求，以避免因不符合认定标准而无法申请购房贷款。
